Covid-19 Salgını Sebebiyle Hazırlanan 7226 Sayılı Kanun Kapsamında İş Yeri Kira Bedellerinin Ödenip Ödenmemesi

TBMM Genel Kurulu tarafından 25.03.2020 tarihinde kabul edilen, Covid-19 salgını nedeniyle hazırlanan 7226 sayılı Kanun metni 26 Mart 2020 Tarihli ve 31080 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

7226 sayılı yasa ile getirilen düzenlemelerden birisi de; 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında, iş yeri kiralarının ödenmemesinin kira sözleşmeleri bakımından fesih veya tahliye sebebi oluşturmayacağına yönelik şu hükümdür:

“Geçici Madde 2:

1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Bilindiği üzere kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiracının ve kiraya verenin borçları ile hak ve yükümlülükleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kiracının borçlarından biri de; kira bedelini ödeme borcudur. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Bu geçici madde, sadece iş yeri kiraları bakımından sonuç doğuracak olup kanun koyucu ev kiralarını bu kapsama almamıştır.

Şimdilik 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri esas alınarak Mart, Nisan, Mayıs, Haziran olmak üzere 4 aylık kira bedelleri kapsama alınmıştır.

Bu geçici maddenin etkilediği hükümleri ve doğuracağı sonuçları incelemek gerekirse;

·       6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiracının temerrüdü” başlıklı 325. maddesinde kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödeme borcunu ifa etmemesi durumunda, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre verebileceğini; kiracının bu süre içinde borcunu ifa etmemesi durumunda da, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir. Bu hükmün 7226 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme kapsamında; sadece iş yeri kiraları ile sınırlı olmak kaydıyla, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedelini ödemeyen kiracı bakımından geçersiz olacağı açıktır. Zira kiraya veren; 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedelini ödemeyen kiracıya bu hüküm kapsamında süre verse ve bu süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemese dahi; kiraya veren kira sözleşmesini bu sebebe dayanarak feshedemeyecektir. Düzenlemede bu durumun kira sözleşmesini feshi sebebi oluşturmayacağı hususu açıkça ifade edilmiştir.

·       6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında; kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde; kiraya verenin, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir. 7226 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme ile geçici süre ile bu hükmün işlerliği kalmamıştır. Zira iş yeri kiralarında kiracının, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek kira bedellerini ödememesi sebebiyle kira sözleşmesi feshedilemeyecek ve tahliye davası açılamayacaktır. Bu durumda da kiraya veren iki haklı ihtarda bulunmak suretiyle de kira sözleşmesini sonlandıramayacaktır.

·       Aynı zamanda kiraya veren, 7226 sayılı İcra İflas Kanunu kapsamında ödenmeyen kira bedellerinin tahsili veya kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla icra takibi de başlatamayacaktır.